Tempo Compartilhado: Guia Definitivo

Tempo Compartilhado

Você é dono de um hotel, resort, ou é incorporador e tem um terreno bem localizado

quer lançar um empreendimento de tempo compartilhado?

 

O modelo de negócios de tempo compartilhado, timeshare em inglês, está em crescimento

acelerado e pode ser a solução para melhorar os resultados do seu negócio.

 

Esse tema ainda é pouco explorado na internet, as informações sobre a indústria,

mostradas nos  resultados de buscas no Brasil ainda são tímidas. 

 

A razão disso é por que ainda é tudo muito novo. Estamos em plena fase de crescimento. 

Decidi reunir informações sobre férias compartilhadas para colaborar com quem busca

maiores detalhes.

 

Objetivamos trazer informações úteis e de qualidade sobre a atividade e atualizá-las  

periodicamente.

 

Pode servir como um guia ou manual inicial para quem deseja penetrar mais a fundo

nesse fascinante mundo.

 

Neste blog, tencionamos ser uma fonte de informações a respeito de todos os aspectos

e modalidades da indústria de propriedade de férias compartilhadas.

 

Vamos examinar com uma lente de aumento os aspectos relevantes do que é e como

funciona o Tempo  Compartilhado, conhecido pelo termo em inglês: Timeshare.

 

legendas em português disponíveis

 

História da Indústria de Tempo Compartilhado

O termo vacation club (clube de férias) surgiu com a indústria de férias compartilhadas

economia do continente europeu pós segunda guerra mundial estava caótica e sofreu 

muitos prejuízos.

 

A palavra turismo nem existia propriamente, mas o termo era conhecido como o processo

em que as pessoas viajam de um lugar a outro a lazer. Esta prática estava totalmente 

paralisada na época.

 

O termo tempo compartilhado em inglês é, timeshare, e surgiu no incio dos anos 60. S

tornou popular após um resort de esqui na Suíça, o Hapimag, adquirir hotéis e incluí-los

em seu sistema de férias.

 

Passaram a fazer vendas de direitos de uso de hospedagem sob o sistema de tempo

compartilhado.

 

As últimas notícias indicam que chegou aos EUA pelo Havaí inicialmente em 1969, onde

foram promovidas as primeiras ações comerciais. O condomínio não era hoteleiro. 

E as vendas realizadas  em períodos semanais por um prazo de 40 anos ou mais.

 

Em seguida, em 1973, grandes condomínios estavam sendo erguidos. Devido a crise do

petróleo, começaram a entrar em colapso. Viram no timeshare a saída para continuar

as vendas e finalizar as construções.

 

tempo compartilhado

 

 

Desbravando Um Mercado Novo

Ao invés de venderem os apartamentos para um único proprietário, o que seria bem mais

caro, dividiram a unidade em 52 semanas do ano. Dessa maneira, o valor do apartamento

era bem  menor para quem comprava.

 

Cada apartamento tinha 52 donos e as famílias, ocupavam suas unidades em um períodos

semanais diferentes. Compartilhavam também a taxa de condomínio, conhecida como

taxa de manutenção.

 

A receita obtida na venda dos períodos semanais, combinada com as taxas condominiais, 

surpreendeu todos. O faturamento era substancialmente maior que a venda imobiliária

em tempo integral.

 

A aceitação pelo publico foi um sucesso. Os proprietários destas unidades podiam garantir

suas férias futuras, e ao mesmo tempo, congelar o valor das diárias durante o prazo de 

duração dos contratos. O prazo de utilização das unidades podia ultrapassar 40 anos.

 

Outro fator importante era que, o custo de manutenção das unidades era proporcional

ao uso das semanas, ou seja, só pagavam pelo tempo que utilizavam. 

 

Entretanto, mais adiante, surgiu um obstáculo na venda. As famílias não queriam passar

as férias sempre no mesmo lugar todos os anos. E neste cenário surgiu o

intercambio de férias  (vacation exchange).

 

Intercambio de Férias

 

 

O Intercâmbio de Férias

É a troca de uma semana de férias de sua propriedade no seu resort, por outra semana 

em um destino ou resort de outro proprietário.

 

Só quem operacionaliza o sistema de intercâmbio são as empresas que possuem essa

tecnologia e expertise.

 

São elas, RCI (Resort Condominium International), a maior empresa e pioneira na 

atividade e Interval International, que veio em seguida e entre as gigantes do setor.

 

Este conceito se tornou complementar ao timeshare e deu acesso às famílias conhecerem

novos destinos de férias.

 

Impulsionados pelo crescimento e popularidade, resorts do mundo todo estavam

convertendo para este sistema.

 

O timeshare passou a ser atrativo para as pessoas de todos os tipos de situação financeira

origens. Promovendo férias luxuosas a preços acessíveis.

 

A partir de 1990, entraram alguma das principais redes hoteleiras do mundo, dentre as

quais Marriott, Sheraton, Hyatt, e Hilton, além de muitas outras.

 

Passaram a oferecer propriedades de férias compartilhadas. A aceitação do consumidor e

as vendas atingiram níveis recordes. Isso impulsionou o mercado ainda mais e trouxe a

credibilidade das redes hoteleiras mais respeitadas do mundo.

 

tempo compartilhado_hilton

Elara by Hilton Grand Vacations – Las Vegas

 

Evolução da Indústria de Tempo Compartilhado

Os proprietários de férias podem comprar direitos de uso de 1/52 semanas do ano, ou

mais períodos dependendo do empreendimento onde a unidade for adquirida.

O resort base onde a compra é realizada  chama-se home resort

 

Ao término do contrato o inventário volta para o dono do empreendimento.

 

Já são mais de 40 anos de história e dados estatísticos constantemente atualizados. 

 

Em 2012, uma pesquisa realizada pela Oxford EconomicsResearch Intelligence Group

apontou que a incidência da indústria de férias atingiu mais de 20 milhões de famílias

mundialmente.

 

Incidência_Tempo_Compartilhado

 

 

Cenário Mundial de Tempo Compartilhado

O Tempo Compartilhado está presente em aproximadamente 6.500 hotéis e resorts.

Tendo sua maior concentração na América do Norte incluindo Estados Unidos, 

Canadá e México.

 

Os proprietários de férias adquiriram suas propriedades de férias por 40 anos ou mais

podendo chegar perpetuidade.

 

Fernando Martinelli, diretor executivo da Interval International no Brasil, definiu assim: 

 

“O tempo compartilhado é uma forma de comprar férias futuras, pagando o valor

atual, tendo como característica compra de um tempo  de utilização, medido

por períodos de semanas fixas ou flutuantes.”

 

O timeshare pode garantir o aumento da ocupação após alguns anos e também certeza

de vendas de diárias nas baixas e médias estações do ano.

 

Mas existem mais possibilidades de rentabilidade, como venda de alimentos e bebidas,

margem financeira, já que o próprio resort financia as vendas, e outras receitas extras

cobradas à parte.

 

Mundialmente o tempo compartilhado é uma indústria de mais 14 bilhões de dólares

 

O estudo realizado em 2012, considerou o levantamento das realizadas até 2010.

Houve uma queda em relação aos anos anteriores devido à crise financeira dos EUA

em 2008.

 

Tempo Compartilhado vendas

 

Dados e Fatos

Das 20 milhões de famílias proprietárias mundialmente, 85,6% dos respondentes

indicaram que estão satisfeitos com sua aquisição.

 

Os dados são da ARDA (American Resort Development Association). 32,4% tem

planos de comprar mais tempo de férias.

 

No Brasil essa modalidade chegou ao final dos anos 80.

 

De acordo com o mesmo estudo da Oxford Economics e The Research Group,

encomendado pela ARDA em 2012, haviam 539 resorts afiliados a uma empresa

de intercambio na América do Sul e Central.

 

 

Na América do Sul e Central, estes resorts possuem seu vacation club, representando

10% do total mundial. 

 

Com total de 60.000 contratos vendidos e 633 milhões de dólares em vendas dos

14 bilhões vendidos em 2010, segundo a mesma pesquisa realizada.

 

Juan Ignácio Rodrigues, vice-presidente de desenvolvimento de negócios da RCI para

América Latina, comentou que em 2013 haviam 150 empreendimentos afiliados a RCI

no Brasil.

 

Estima-se que atualmente hajam 100 mil famílias proprietárias de tempo compartilhado, 

com quase 200 empreendimentos hoteleiros e mais de 60 salas de vendas espalhadas 

pelo Brasil. 

 

 

férias_compartilhadas

 

 

Funcionamento do Sistema

O proprietário de semana de férias assina um contrato de direitos de uso de uma unidade

mobiliada em algum hotel ou resort, por um prazo determinado.

 

Os produtos variam em custo mas são baseados em uma unidade de tempo, geralmente

medida em intervalo de semanas.

 

Em alguns Programas de Férias, o tempo adquirido é expresso em termos de pontos. Esse

sistema baseado em pontos é preferido no Brasil pela maioria das operações.

 

Nele, os pontos funcionam como uma moeda corrente que permite aumentar as opções

de acomodação proporcionando maior flexibilidade de uso.

 

O intercâmbio de férias é definido como o evento em que um proprietário cede sua 

semana para uma intercambiadora de férias e solicita outra na troca, em algum 

destino ou resort diferente.

 

Essas empresas funcionam como uma espécie de banco de espaços, onde milhares

de proprietários espalhados pelo mundo depositam suas semanas.

 

Através de algoritmos complexos os sistemas calculam a equivalência de produtos,

hotéis e resorts. Verificam as disponibilidades e fazem a confirmação.

 

Sujeito à Disponibilidade de Confirmação

 

É necessário o pagamento de uma taxa de intercâmbio, que tem valor diferente para 

destinos nacionais e internacionais. Este sistema em nada se assemelha ao intercambio

estudantil. 

 

O cálculo da taxa de manutenção (ou taxa condominial), varia muito de um projeto para 

outro mas tem que ser suficiente para cobrir custos de governança, troca de toalhas,

lençóis, mobiliário e manutenção das unidades e áreas sociais.

 

O contrato é passado para herdeiros. O uso, pode ser emprestado, presenteado e

alugado.

 

Em alguns empreendimentos o proprietário terá a opção de colocar ou não no pool

hoteleiro quando ele não pretender utilizar. 

 

Este sistema torna acessível, destinos e resorts para muitas pessoas que não poderiam

pagar ou que não seriam capazes de desfrutar destes produtos se tivessem que pagar.

 

Para quem compra um tempo compartilhado, uma das grandes vantagens é poder

congelar o valor da diária na data adquirida, pelo tempo de duração do contrato.

 

É importante lembrar que, o tempo compartilhado não pode ser visto como

um investimento financeiro e ter expectativa de lucro financeiro.

 

Ele é um estilo de vida, em férias futuras, em tempo com a família e, quando

visto dessa maneira pode ser sim um bom investimento de fato.

 

 

Afiliação do Projeto à Empresa Intercambiadora

As maiores redes de intercâmbio de férias do mundo são a RCI, e a Interval International

 

Elas afiliam os hotéis ou resorts que querem entrar para este sistema e associam os 

compradores dos Programas de Férias. 

 

Para afiliar um hotel, existem requerimentos específicos. As exigências são bastante 

rigorosas. 

 

Desde possuir  toda documentação completa e atualizada sobre donos do terreno, até

a apólice de seguro obrigatória.

 

O processo de afiliação pode levar entre 30 e 60 dias até reunir todos os documentos

submetê-los análise e resposta final. Existe uma taxa que as intercambiadoras

cobram para a afiliação que normalmente tem prazo de 10 anos.

 

 É mais comum um empreendimento estar afiliado a uma única intercambiadora.

Embora resorts com dupla afiliação não sejam incomuns.

 

Além da taxa de afiliação, estas empresas cobram dos compradores, uma taxa de

adesão válida por um período determinado. 

 

É necessário escolher uma das duas para poder iniciar as vendas.

 

A pergunta que todos fazem é:

Qual das duas escolher?

 

Bem, isso depende, mas entre diversos fatores é um dos quais você precisa estar bem

assessorado.

 

Para isso existem consultorias especializadas que podem ajudar quem deseja ingressar

no segmento. 

 

Consultorias de Implantação de Multipropriedade

 

férias_tempo_compartilhado

 

 

Dando os Primeiros Passos

Monte uma equipe com os melhores profissionais disponíveis no mercado. 

 

Converse com ambas as empresas de intercâmbio. Elas podem eventualmente

indicar consultorias, bem como profissionais independentes.

 

Compareça aos eventos do setor como por exemplo ADIT SHARE e outros, nacionais

internacionais como ARDASOIC e LASOS.

 

Pesquise ao máximo, faça visitas técnicas aos empreendimentos, conheça salas de

vendas em operação.

 

Contrate um escritório jurídico especializado, são bem poucos nessa área. Elabore

o contrato de vendas e demais documentos jurídicos de distrato e renegociações. 

 

Redija as regras e regulamentos do seu projeto.

 

Você necessitará de um business plan com estudo de viabilidade econômica,

mercadológica e organizacional.

 

Visualize a exposição de caixa e tenha o aporte necessário para começar firme.

 

Adquira o software de gestão da Timeshare Soluções.

 

A SML Projetos é a única consultoria do mercado que oferece no bojo da proposta, a implantação

desse software. O sistema entra sem custos para o Projeto.

 

Fluxo de Caixa

O negócio de timeshare é intensivo em capital. Os contratos são vendidos em até 36

vezes (ou mais). Com entrada de 10% a 20%, parcelada em 6 vezes e saldo financiado

com juros embutidos nas parcelas. Seu fluxo de caixa inicial será negativo.

 

Como exemplo, as operações podem levar 12 a 18 meses até atingir o Ponto de Equilíbrio.

Dos recebimentos, além de pagar os custos de vendas, você vai gerar um passivo de

semanas que ao longo do tempo será pago mensalmente. 

 

Ou seja, seus clientes vão ter direito de hospedagem durante muitos anos, e esta

hospedagem terá de ser paga no futuro.

 

Os custos de vendas e marketing, administração e produto podem inicialmente nos

12 primeiros meses ultrapassar os 40%.

 

A partir do momento em que a operação atingir o ponto de equilíbrio, os custos passam

ficar mais estáveis. O padrão de mercado é chegar na média de 35%.

 

 

5 Fatores Chave de Sucesso

 

implantação multipropriedade

 

1. Produto

Localização é sem dúvida nenhuma um fator fundamental. Além disso, o custo

adequado ao mercado preço de venda do produto ajustado.

O desenho físico deve estar de acordo às necessidades do mercado alvo. 

 

A definição da modalidade de uso do produto, por exemplo, semanas fixas,

semanas flutuantes ou sistema de pontos.

Flexibilidade e acesso a um sistema de intercâmbio complementam o produto.

 

2. Marketing

Esse é um fator crítico e menos controlável de comercialização. É necessário

implementar múltiplos programas de captação com custos e eficiência

adequados. O acesso a locações com alto fluxo de prospectos qualificados

é também fundamental.

 

Os programas In-House, são quase que uma obrigatoriedade. São programas

realizados dentro da propriedade hoteleira e voltados a hóspedes.

Por isso possuem baixos custos e índice de conversão alta.

 

É indispensável um sistema de informação confiável que proporcione dados

com oportunidade. Em meu post sobre a gestão pós-vendas, tem um capítulo

 dedicado exclusivamente a esse tema.

 

3. Vendas

Primeiramente, é necessário um fluxo de prospectos qualificados dentro da sala

de vendas. Obviamente que também, uma força de vendas bem treinadaefetiva

e estável. A porcentagem de fechamentos tem que ser consistentemente alto

(padrão = 15% médio).

 

Salas de vendas bem localizadas e equipadas. Custos (estrutura de comissões)

adequadas e com sistemas de administração de vendas apropriados.

Automação de contratos. Baixa porcentagem de cancelamentos.

 

4. Estruturação Financeira

Esse negócio é intensivo em capital e de fluxo de efetivo inicial negativo. Necessidade

de solidez financeira do empreendedor e contribuição de capital. O empreendedor

fica responsável em financiar as etapas distintas do negócio:

  •  – Estudos e projetos
  •  – Construção, equipamento, retrofit
  •  – Capital de trabalho
  •  – Vendas
  •  – Carteira

Soluções financeiras e de securitização de carteiras estão disponíveis atualmente para

projetos considerados viáveis.

 

“A SML oferece soluções de securitização que podem viabilizar os empreendimentos”.

 

5. Operação e Administração

O cumprimento das promessas de vendas é a primeira obrigação do projeto. No

segundo momento, a chave para a rentabilidade é ter uma sistemática de cobrança,

retenção e renegociação de contratos. Necessidade de operar com um orçamento

apertado de operação ajustado à taxa de manutenção.

 

Importante sempre ouvir o cliente. Objetivar a manter as taxas de manutenção tão

baixas quanto seja possível conservando a qualidade, conforto e segurança da

propriedade.

 

Um grande desafio será a preservação das sinergias na relação com a empresa

operadora e a estrutura do tempo compartilhado.

 

Fator chave de união entre todas os setores. A metodologia de cobrança das taxas

de manutenção, é essencial. O lucro do empreendedor fica “congelado” em carteira.

A cobrança está sujeita à satisfação do proprietário e ao efetivo processo de

cobrança.

 

Indispensável contar com sistemas de administração adequados e automatizados. 

Comunicação frequente com o associado. Conservar a percepção de “propriedade”

do associado.

 

Integração

multipropriedade compartilhada

 

 

Formatação Jurídica

No tempo compartilhado a relação contratual é definida pelos direitos de uso de

hospedagem. Nesta modalidade, proprietário tem direito ao uso do

empreendimento com duração estipulada em contrato por um prazo determinado

de tempo. Geralmente no Brasil são por, 5, 10, 15 ou 20 anos.

 

Além do valor pactuado em contrato, o proprietário de férias arca também com uma

taxa de manutenção, que é paga no ato de cada reserva.

 

Os tipos mais comuns de produto são semanas fixas, semanas flutuantes ou pontos. 

Este último é sem duvida o mais utilizado por aqui. A preferência se dá pelo fato 

desse sistema ter mais flexibilidade de uso.

 

Quando o proprietário desejar, terá os pontos convertidos em diárias por meio de

uma tabela matriz de pontuação. Essa flexibilidade permitirá escolher o período e

tamanho da unidade.

 

Trocando mais ou menos pontos conforme a demanda e características da unidade,

do local, do destino e da disponibilidade.

 

O artigo 28 da Lei Geral do Turismo, foi um marco importante na indústria a partir 

de dezembro de 2010. Trouxe maior suporte jurídico ao mercado tanto para quem

compra como para quem vende. Foi precedido pela Deliberação Normativa 378

pelo Decreto 7.381.

 

O escritório de advocacia escolhido deve obrigatoriamente ter experiência nesta área.

Além de elaborar os contratos de venda e outros documentos como distratos e

renegociações, você precisará de assistência jurídica para contenção de demandas

na esfera do consumidor.

 

A consultoria que você escolher certamente poderá recomendar escritórios

especializados.

 

contrato_tempo_compartilhado

 

Precificação do Produto

O preço de venda é determinado por diversos fatores, entre eles, localização, tamanho

temporada do ano.

 

Valor de diárias médias, RevPar, bem como análise das taxas de ocupação dos últimos

anos são os mais importantes.

 

A aplicação de um desconto no preço é implícita. Fala-se em desconto por que a compra

de diárias é feita em quantidade massiva, no atacado, por assim dizer. Busca-se reunir

o máximo de dados para um planejamento minucioso e minimização de riscos.

 

Esse negócio é de longo prazo. Se não houver caixa disponível para suportar todas os

custos de vendas  e financiamento dos contratos durante o período de fluxo de caixa

negativo, o negócio não terá êxito.

 

As novas securitizadoras já estão operando  no mercado em diversos complexos de

fracionado e tempo compartilhado.

 

Lógica Financeira

O tempo compartilhado trabalha com inventário não ocupado. No entanto, a lógica

financeira tem que fazer sentido a todos os componentes do negócio. 

 

A separação do allotment do hotel, específico para o tempo compartilhado é uma

prática recomendada. Desde que, com regras claras de uso e de, cut off datecomo

também, definição de procedimentos de reservas dos sócios-proprietários.

 

Uma das boas práticas, aconselha que, a equipe de reservas do tempo compartilhado,

seja treinada constantemente, posto que, os processos são bem específicos e se

diferenciam totalmente dos métodos de reservas da operação normal da hotelaria.

 

As funções apesar de semelhantes possuem particularidades essenciais para retenção

de clientes e a manutenção saudável dos índices de inadimplência.

 

Eu dediquei um único post ao tema de back office, chamado geralmente gestão de 

pós-vendas. Um setor que pode alavancar resultados se bem planejado e executado. 

Mas que em caso contrário, poderá comprometer totalmente o projeto. 

 

 

parque multipropriedade

 

 

Componentes do Negócio

O negócio de timeshare é complexo. A lista abaixo mostra quem são os componentes que

participam.

  • Investidor: Retorno sobre o investimento via dividendos e maior valor imobiliário.
  • Empreendedor: Lucro sobre o empreendimento gerado pela venda do inventário

       (semanas ou pontos) e lucro no aluguel de quartos e outros departamentos de

       operação hoteleira.

  • Comercializador: Lucro gerado pelas comissões sobre a venda.
  • Operador Hoteleiro: Lucro gerado pelos honorários de administração e operação.
  • Intercambiadora: Lucro gerado pela venda de associações e atividade dos associados.
  • Financeira Imobiliária: Lucro gerado pelos juros.
  • Administração: Lucro gerado pela gestão de operações.
  • Gerenciamento de Central de Serviços: Lucro gerado pelas comissões sobre serviços. 
  • Empresa de Cobrança: Lucro gerado pelas comissões de cobrança.

 

Tempo Compartilhado x Operadora

É preciso enfatizar que o tempo compartilhado não é uma operadora de turismo, é muito

mais que isso. 

 

O timeshare é um canal de venda e distribuição, além dos canais tradicionais. É o canal

mais importante para qualquer empreendimento.

 

É um programa de fidelização a longo prazo, que fará seus sócios ocuparem de forma

uniforme ao longo do ano o hotel. Não só em determinadas épocas. No primeiro e

segundo ano, a utilização por intermédio dos proprietários será ainda pequena,

e vai depender também do intenso trabalho de pós vendas.

 

Após vários anos de operação, haverá um claro aumento da taxa de ocupação.

Graças a esses sócios.

 

Orientar, instruir e incentivar a base nova de clientes a utilizar e, em consequência

dessas ações o intercâmbio também se intensificará.

 

Há ainda, que se trabalhar cross-selling, upgrades e renovações por meio de um

árduo trabalho no pós-vendas.

 

Clientes que assistiram a apresentação e não compraram, ganharam algum brinde

devem ser retrabalhados.

 

Quando os brindes são diárias no resort, deve ser feito um esforço na  conversão

desses clientes.

 

Adicionalmente, deve se ter algum produto de teste que ajude a recuperar custos.

 

O Desafio da Sinergia

Sem dúvida nenhuma, um canal que deve ser bem trabalhado, com bastante cuidado,

são os próprios hóspedes. Chamado Programa In House.

 

Isso requer um alinhamento importante entre a equipe de funcionários do hotel com

a equipe de funcionários do tempo compartilhado. Esse processo, deve ser alimentado

mensalmente com reuniões e explicações semanais sobre a operação de vendas e

marketing.

 

A sinergia entre as equipes, seja do hotel e do tempo compartilhado, tem-se mostrado

como um obstáculo a ser superado. O tempo compartilhado é uma empresa dentro da

empresa.

 

Isso as vezes gera conflito por que quem gerencia a equipe de tempo compartilhado não

é o gerente do hotel. Todavia, é um processo que se for bem conduzido, facilmente supera

qualquer problema e ao contrário, se torna gerador de receitas.

 

Desde que fique claro, quais são os limites dos facilitadores, não haverá superposição de

áreas e tarefas.

 

 

multipropriedades

 

 

Interação

Não há dúvida que quanto mais setores puderem ser unificados para atendimento do

hotel e dos clientes de tempo compartilhado, melhor. Mas isso só se consegue quando

há ótima sinergia entre os setores.

 

Capacitação constante entre as duas operações com reuniões se não diárias, semanais. 

Setores como RH, financeiro (mas com total separação de contas), sistemas, cobranças 

e recepção são harmoniosos. 

 

Marketing, vendas, administração, pós-vendas precisam ser separados porém, com total

sinergia entre eles.

 

O setor de pós-vendas do timeshare é muito intenso e dele depende a continuidade do

programa, além da boa saúde financeira e manutenção da carteira.

 

Algumas consultorias defendem que setores como os de vendas e marketing são mais

importantes. Defendo  que é o CRM e reservas junto com cobrança que mantém o 

programa por décadas.

 

Seja como for, não há um único setor que tenha maior ou menor importância.

 

Ao contrário, como uma  orquestra, todos os setores em perfeito funcionamento

e harmonia serão chave para o sucesso.

 

Considerações Adicionais

Nos últimos anos, as grandes redes hoteleiras fizeram a separação da operação hoteleira

da operação de tempo compartilhado. Alguns exemplos são: Marriott, Meliá e 

Starwood. Mas existem muitos outros exemplos.

 

Em áreas como da captação, pós-vendas e atendimento, existe grande diferenciação.

Um setor que gera bastante polêmica é o de reservas.

 

Alguns defendem em unificar as duas operações em uma única Central de Reservas.

Recomendamos estudar com cautela essa questão e discutir com a consultoria, avaliar

custos e resultados antes de decidir.

 

Sobretudo, minha visão é de que devem ser em salas separadas ainda que no mesmo

recinto.

 

O setor de reservas do tempo compartilhado se funde com pós-vendas e atendimento,

estão intimamente ligados. Quase que a totalidade das operações no Brasil tem esse

setor separado da operação hoteleira.

 

A reserva de timeshare implica em débito de pontos, cobrança de taxa de manutenção, 

verificação de uma série de detalhes, processos combate a cancelamentos e retenção

de contratos.

 

Além disso, quando envolve o intercâmbio, o processo fica mais complexo já que o

hotel terá que depositar a semana de uso do proprietário no sistema da

intercambiadora.

 

Saber qual semana será depositada implica em critérios diferenciados em cada hotel,

variando de produto, localização e demanda.

 

Ingressar o novo sócio no sistema da intercambiadora, para que ele esteja habilitado

a fazer trocas é outra função de extrema importância.

 

Resumo

É uma indústria fascinante e ainda muito jovem no Brasil, por isso mesmo requer muito

estudo e aprendizado. Com um potencial enorme, está em crescimento constante.

 

Tem-se mostrado como uma solução inteligente em um cenário de crise, com excelentes

retornos no longo prazo. Após 2 anos de operação em média e se tudo for feito da forma

correta:

  • Otimização mais regular da ocupação durante o ano.
  • Elevação anual da taxa de ocupação em média de 30%.
  • Menor turn over de funcionários do hotel devido a ocupação mais regular.
  • Maior independência de operadores hoteleiros.
  • Fluxo de caixa positivo excedente (após 18 a 24 meses).
  • Receitas marginais de outros centro de lucro dentro do hotel.
  • Lucro financeiro decorrente dos juros embutidos nas parcelas.
  • Ao término do contrato a unidade volta e pode ser vendida novamente.
  • Alavancagem da rentabilidade sobre o capital investido.

 

Dê um like e comente.

 

 

2 thoughts on “Tempo Compartilhado: Guia Definitivo

  1. Juliano Pires Reply

    Sergio Carmi, ótimo texto. Conseguiu sintetizar de forma bem clara e objetiva um assunto que rederiam laudas e mais laudas.
    Obrigado por mencionar a Incorpore Soluções.

    Abraço

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *